Hüpoteek on kinnisasja koormav piiratud asjaõigus, mis annab pangale õiguse rahuldada oma nõue selle vara arvel. Asjaõigusseaduse järgi tekib hüpoteek kandega kinnistusraamatusse, mitte notari juures allkirja andmisega. Kanne seisab kinnistusregistri neljandas jaos ja on avalikult nähtav.

Mis vahe on hüpoteegil ja hüpoteeklaenul?

Hüpoteek on tagatis, hüpoteeklaen on raha. Laenu saab olla ilma hüpoteegita, näiteks kõik üheksa MyFini tabeli pakkujat annavad tagatiseta laenu, ja hüpoteek võib kinnistusraamatus seista ka pärast laenu lõppu, kuni keegi selle kustutamist taotleb.

Kuidas käib hüpoteegi seadmine notari juures?

Notar tõestab hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu ja esitab kinnistusosakonnale kandeavalduse. Kohal peavad olema omanik ja panga esindaja või tema volitatud isik; ühisvara puhul lisandub abikaasa nõusolek. Kanne tehakse pärast riigilõivu tasumist ja alles siis maksab pank laenu välja.

Kui palju maksab notar ja kes selle tasub?

Notari tasu ja riigilõiv arvutatakse tehingu väärtusest ja hüpoteegisummast notari tasu seaduse ning riigilõivuseaduse määrade järgi, seega ei ole see summa kõigil tehingutel ühesugune. Täpse arve küsi notaribüroost ette. Seadus ei ütle, kes maksab: see on ostja, müüja ja panga kokkulepe.

Miks tuleb hüpoteek pärast laenu tagasimaksmist kustutada?

Viimane makse kannet ei kustuta. Kustutamiseks annab pank kustutamisloa ja omanik esitab notari kaudu kinnistusosakonnale avalduse. Kuni seda pole tehtud, jääb koormatis kinnistusraamatusse ja segab vara müüki, uue laenu võtmist ja pärimist.

Kuidas mõjutab euribor juba sõlmitud eluasemelaenu?

Kui lepingus on kuue kuu euribor, vahetatakse selle väärtus iga kuue kuu tagant ja kuumakse muutub koos sellega. Panga marginaal jääb samaks. Läbivas näites tähendab intressi liikumine 5%-lt 5,5%-le makse kasvu 745,35 eurolt 782,96 euroni.

MYFIN · HÜPOTEEK JA ELUASEMELAEN

Hüpoteeklaen

Kaks asja, mida ühe sõnaga nimetatakse. Hüpoteek on kinnisasja koormav õigus, mis tekib kandega kinnistusraamatusse. Hüpoteeklaen ehk eluasemelaen on raha, mida see kanne tagab. Allpool on seadmise kord notari juures, kulude jaotus ja arvutus 127 500 € laenu kohta.

Vaata lepingu kontrollnimekirja Arvuta kuumakse

suurim laenusumma vara väärtusest: 85%
pikim lubatud tähtaeg: 30 a
euribori fikseerimise samm: 6 kuud

Hüpoteeklaenu annab pank, mitte võrdlustabel. Kanne kinnistusraamatusse tehakse notari kaudu ja alles selle järel tuleb väljamakse.

Tagatiseta laenud võrdluses

Bondora
SUMMA100–20 000 €
TÄHTAEG96 kuud
INTRESS ALATES6.9%
VÄLJAMAKSE1 tööpäev
PAKKUJA LEHELEAva tingimused
TF Bank
SUMMA1000–25 000 €
TÄHTAEG120 kuud
INTRESS ALATES7.9%
VÄLJAMAKSE1–2 tööpäeva
PAKKUJA LEHELEAva tingimused
ESTO
SUMMA500–10 000 €
TÄHTAEG120 kuud
INTRESS ALATES9.99%
VÄLJAMAKSE1 tööpäev
PAKKUJA LEHELEAva tingimused

Neli numbrit, mis eluasemelaenu raamid paika panevad

Esimesed kolm tulevad Eesti Panga eluasemelaenude nõuete määrusest, mis seob kõiki Eestis tegutsevaid panku. Neljas on meie läbiva näite tulemus.

85%
laenusumma vara väärtusest: 50%
kõigi laenumaksete lagi sissetulekust: 30 aastat
pikim tagasimakse tähtaeg: 745,35 €
kuumakse läbivas näites

Hüpoteek ja hüpoteeklaen ei ole sama asi

Segadus tekib sellest, et pank kasutab mõlemat sõna ühes lauses. Asjaõigusseaduse järgi on hüpoteek kinnisasja koormav piiratud asjaõigus ja see tekib alles kandega kinnistusraamatusse. Laen on võlaõiguslik suhe: raha, tähtaeg, intress. Üks võib eksisteerida ilma teiseta — hüpoteek jääb kinnistusraamatusse ka siis, kui laen on ammu tagasi makstud ja keegi pole kustutamist taotlenud.

Hüpoteek
Asjaõigusseaduses kirjeldatud koormatis kinnisasjal: annab pangale õiguse nõue vara arvel rahuldada. Elab kinnistusraamatu neljandas jaos, mitte laenulepingus.
Hüpoteeklaen ehk eluasemelaen
Krediidileping, mille tagatiseks see koormatis seatakse. Siit tulevad intress, graafik ja kuumakse 745,35 €.
Kinnistusraamat
Avalik register Tartu Maakohtu kinnistusosakonna juures. Kanne otsustab, kellel on tagatisele õigus ja millises järjekorras.

Mida see leht seletab

Mis vahe on hüpoteegil ja hüpoteeklaenul ning kumb neist kinnistusraamatu neljandasse jakku kantakse
Millises järjekorras käivad need viis sammu: tõestamine notaris, kinnistusraamatu kanne ja raha väljamakse
Kes kannab notari tasu ja riigilõivu, mis arvutatakse hüpoteegisummast notari tasu seaduse määrade järgi
Kuidas euribori muutus 127 500 € laenu kuumakset liigutab

Mida see leht ei tee

Ei võta eluasemelaenu taotlust vastu: selle esitad panga enda kanalis, MyFini tabelis on üksnes tagatiseta laenud
Ei ütle, millise marginaali euribori otsa sina saad: seda otsustab pank pärast vara hindamist ja maksevõime kontrolli

Läbiv näide, mille juurde leht kogu aeg tagasi tuleb

Korteri hind on 150 000 €. Omafinantseering 22 500 € katab nõutava 15%, pank annab laenu 127 500 € tähtajaga 25 aastat. Aastaintressiga 5% teeb see annuiteetgraafikus 745,35 € kuus ja 223 605,69 € kogu perioodi peale, millest 96 105,69 € on intress. Hüpoteek seatakse enne esimest väljamakset, kustutatakse pärast viimast makset ja seda alles siis, kui keegi selleks avalduse esitab.

Hüpoteegisumma: Kinnistusraamatusse kantav summa, mille ulatuses kinnisasi nõude eest vastutab. See ei ole laenusumma: läbiva näite 127 500 € kõrval seisab kandes suurem number, sest sinna mahuvad ka intress ja sissenõudmiskulud. Laenu tagasimaksmine hüpoteegisummat ei vähenda, kanne püsib täies ulatuses kuni kustutamiseni.

Mida pank eluasemelaenu taotlejalt nõuab

Kolm esimest rida ei ole panga soov, vaid Eesti Panga määrusest tulenev piir. Ülejäänu otsustab pank ise ja seal on pankade vahel vahe.

Omafinantseering alates 15%laen katab kuni 85% vara väärtusest, KredExi käendusega kuni 90%
Maksekoormus kuni 50%kõik laenumaksed kokku netosissetulekust; läbivas näites 745,35 € kahetuhandelisest netopalgast teeb 37%
Tähtaeg kuni 30 aastatpikemat graafikut pank pakkuda ei tohi
Vara sobib tagatisekshindamisakti tellib pank või nõuab seda taotlejalt; 85% arvutatakse akti numbrist, mitte ostuhinnast
Regulaarne tõendatav sissetulekpalk, ettevõtlustulu või pension, mis laekub pangakontole
Maksevõime hindaminevõlaõigusseadus kohustab krediidiandjat maksevõimet hindama ja eitava hinnangu korral laenu andmata jätma

Mis peab notari juurde minnes käes olema

Panga laenuotsus koos hüpoteegi seadmise tingimustega
Kinnisasja andmed: katastritunnus ja kinnistusregistri osa number
Hindamisakt, kui pank ei tellinud seda ise
Isikut tõendav dokument; abikaasa nõusolek, kui vara on ühisvara

Pensionäri või muu fikseeritud sissetulekuga taotleja puhul lisandub üks küsimus: kas 25- või 30-aastane graafik tohib lõppeda pärast teatud vanust. Vastus on pangapõhine ja see on mõistlik küsida kirjalikult juba esimeses kirjavahetuses, mitte notaribroneeringu järel.

Vaata tagatiseta laenude tabelit

Tabelis on tagatiseta laenud, mitte eluasemelaenud

MyFini kataloog koosneb tagatiseta tarbimislaenudest. Eluasemelaenu nende hulgast ei leia ja tabel ei asenda panga pakkumist. Tabel on siin ühel põhjusel: see näitab, mille eest tagatis maksab. Kui hüpoteegiga laenu intress liigub 5% kandis, algab tagatiseta laenu KKM tabelis 12%-st ja ulatub 50,8%-ni.

Järjesta

AlgintressMaksimaalne summaVäljamakse kiirus

Kolm madalaima algintressiga pakkumist

01
Bondora
- Tasuta leping
Pakkuja lubadusKrediidipakkumine umbes 5 minutiga, täielikult veebis
Summa
100–20 000 €
Tähtaeg
96
Intress
al 6.9% aastas
KKM
20.79%-59.9%
Väljamakse
1 tööpäev
Intress turu skaalal6.9%
Näidisarvutus2000 € / 12 kuudKokku tagasi: 2250€Lepingutasu: 0€
Loe ülevaadet Pakkuja lehele
02
TF Bank
Pakkuja lubadusMõistlikud laenud mõistlikele inimestele
Summa
1000–25 000 €
Tähtaeg
120
Intress
7.9%
KKM
12%
Väljamakse
1–2 tööpäeva
Intress turu skaalal7.9%
Näidisarvutus5000 € / 60 kuudKokku tagasi: 6580.71€Lepingutasu: 0€
Loe ülevaadet Pakkuja lehele
03
ESTO
Pakkuja lubadusVäikelaen 500–5000€, taotlus umbes 1 minutiga ja 0€ lepingutasu
Summa
500–10 000 €
Tähtaeg
120
Intress
alates 9.99% aastas
KKM
25.04%
Väljamakse
1 tööpäev
Intress turu skaalal9.99%
Näidisarvutus2000 € / 24 kuudKokku tagasi: Sõltub personaalsest pakkumisestLepingutasu: 0€
Loe ülevaadet Pakkuja lehele

Ülejäänud pakkujad tabelis

Näita kõiki ridu

Koht	Pakkuja	Summa	Tähtaeg	KKM	Väljamakse	Edasi
04	Coop Pank	300–25 000 €	240	22,78%	1–2 tööpäeva	Pakkuja lehele
05	Mogo	500–15 000 €	72	28%	1 tööpäev	Pakkuja lehele
06	Ferratum	100–5000 €	60	26,85%-52.08%	kuni 1 tund	Pakkuja lehele
07	Credit24	100–5000 €	60	46.69%-47.04%	kuni 15 min	Pakkuja lehele
08	Boonuslaen	100–5000 €	60	50.80%	kuni 1 tund	Pakkuja lehele
09	Monefit	150–10 000 €	60	45,89%	sama päev	Pakkuja lehele

Ükski selle tabeli üheksast pakkujast ei sea hüpoteeki. Eluasemelaenu taotled pangast ja tingimused selguvad pärast vara hindamist.

Hüpoteegi seadmine samm-sammult

Viis sammu on seadusega paika pandud ja nende järjekorda ümber tõsta ei saa. Raha liigub alles siis, kui kanne on kinnistusraamatus olemas.

Laenuotsus pangast
Pank hindab maksevõimet ja vara ning ütleb, millises summas hüpoteek seatakse, läbivas näites 127 500 € laenu jaoks. Otsuse kehtivusaeg on lepingus kirjas ja see on põhjus notariaeg varakult broneerida.
Notari juures tõestamine
Hüpoteegi seadmise asjaõigusleping tuleb asjaõigusseaduse järgi notariaalselt tõestada. Samas dokumendis on enamasti ka kokkulepe kohese sundtäitmise kohta: see lubab pangal nõude täitmisele pöörata ilma eraldi kohtuvaidluseta.
Kanne kinnistusraamatusse
Notar esitab avalduse Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Hüpoteek tekib kande hetkel, mitte allkirja hetkel. Järjekohta näitab kinnistusregistri neljas jagu ja see otsustab, kes saab sundtäitmisel esimesena raha.
Väljamakse ja graafik
Pank kannab raha üle pärast kande tegemist. Läbivas näites algab siit 300 makset suurusega 745,35 €, millest esimestel aastatel läheb suurem osa intressi katteks.
Kustutamine pärast viimast makset
Pärast 300. makset annab pank kustutamisloa ja omanik esitab notari kaudu kustutamisavalduse. Automaatselt kanne ei kao: kustutamata hüpoteek tuleb välja alles vara müügi või pärimise hetkel, kui see kõige rohkem segab.

Notari tasu ja riigilõiv arvutatakse tehingu väärtusest ja hüpoteegisummast, määrad on kehtestatud notari tasu seaduses ja riigilõivuseaduses. Kokkulepe selle kohta, kes maksab, on läbiräägitav: laenusaaja kanda need kulud seadusest ei tulene, küll aga tavapärasest kokkuleppest ostja ja panga vahel.

Kuhu 1650,24 eurot jaguneb

Enne suurt graafikut tasub väike läbi vaadata, sest osad on samad. Näide: laenusumma 1500 €, tähtaeg 12 kuud, näidis-KKM 18%. Eluasemelaenus muutub ainult mastaap. Laen 127 500 €, tähtaeg 25 aastat, intress 5%: see tähendab 96 105,69 € intressi ja 223 605,69 € kogusummat.

Näite alus1500 € / 12 kuud / näidis-KKM 18%

Laenusumma90.9%Intress9.1%Notari tasu ja riigilõiv0%

Osa	Summa	Osakaal
Laenusummaraha, mis kontole laekub	1500,00 €	90.9%
Intresstasu kasutatud raha eest 12 kuu jooksul	150,24 €	9.1%
Notari tasu ja riigilõivtagatiseta laenul neid ei ole; hüpoteegi puhul lisanduvad need enne esimest makset	0,00 €	0%

Kokku tagasi: 1650,24 €
Ülemakse: 150,24 €
Näidis-KKM: 18%

Tegu on illustreeriva arvutusega, mitte ühegi konkreetse pakkuja tingimustega. 127 500 € laenu kogukulusse tulevad lisaks notari tasu, riigilõiv ja vara kindlustus.

Kellele hüpoteegiga laen sobib ja kellele mitte

Tagatis alandab intressi 5% kanti ja tõstab panust. Kolm olukorda, mille järgi saab otsustada, kas see vahetus on sinu jaoks mõistlik.

Kodu ost pika graafikuga
Omafinantseering on koos, sissetulek püsiv ja tähtaeg mahub 30 aasta sisse. Siin teeb hüpoteek täpselt seda, milleks ta mõeldud on: vahetab tagatise madalama intressi vastu.
Pension või muu fikseeritud sissetulek
Makse suurust saab arvutada eurodes täpselt ja see on eelis. Küsi pangalt kirjalikult kaks asja: kas graafik tohib lõppeda pärast teatud vanust ja mis saab kohustusest pärijate jaoks. Kustutamata hüpoteek läheb pärandvaraga kaasa.
Olemasoleva vara pantimine jooksvate kulude katteks
Kui hüpoteeki seatakse selleks, et katta igakuiseid kulusid või vanu võlgu, on panuseks eluase ja vastu saad ajapikendust. Selles olukorras aitab võlanõustaja rohkem kui notariaeg.

Vaata nõudeid taotlejale

Mida hüpoteeklaenu lepingus üle vaadata

Kuus kohta, mis otsustavad kogukulu 223 605,69 € ümber ja mida allkirja järel muuta ei saa. Kui vastust dokumendist ei leia, küsi pangalt kirjalikult enne notariaega.

Millest intress koosneb ja millal see muutub?
Eluasemelaenu intress on enamasti kuue kuu euribor pluss panga marginaal. Marginaal on lepingu kehtivuse ajal fikseeritud, euribori osa vahetatakse iga kuue kuu tagant ja koos sellega muutub kuumakse. Turu keskmisi eluasemelaenu intresse avaldab Eesti Pank.
Kui palju liigutab pool protsendipunkti?
Läbivas näites tõstab intressi tõus 5%-lt 5,5%-le kuumakset 745,35 eurolt 782,96 euroni. Kuus on vahe 37,61 €, kogu 25 aasta peale 11 282,78 €.
Kui suur on hüpoteegisumma ja miks see laenusummast erineb?
Hüpoteegisumma on ülempiir, mille ulatuses kinnisasi vastutab. Sinna arvestatakse lisaks põhiosale ka intress ja sissenõudmiskulud, seega seisab kandes 127 500 € laenu kõrval suurem number.
Kas lepingus on kohese sundtäitmise kokkulepe?
Notariaalselt tõestatud hüpoteegi puhul on see tavapärane ja täitemenetluse seadustik loeb sellise akti täitedokumendiks. Kokkulepe tähendab, et makseviivituse korral saab pank pöörduda otse kohtutäituri poole, ilma et nõue tuleks enne kohtus tuvastada.
Mis tingimustel saab laenu enne tähtaega tagasi maksta?
Vaata, kas hüvitis on lepingus seotud fikseeritud intressiperioodiga ja kuidas see arvutatakse. Kuue kuu euribori külge seotud laenu ennetähtaegne tagastamine on enamasti odavam kui fikseeritud määraga laenul.
Kes tellib kindlustuse ja kelle kasuks see vormistatakse?
Pank nõuab tagatisvara kindlustamist ja soodustatud isikuna iseennast. Kindlustusmakse on igakuine kulu, mida läbiva näite 745,35 € sees ei ole, kuid mis eelarvesse ikkagi tuleb.

Koht, kus kahju tekib vaikselt

Tähtaja pikendamine 25 aastalt 30-le alandab läbivas näites kuumakset 745,35 eurolt 684,45 euroni, ehk 60,90 € võrra. Kogusumma kasvab seejuures 223 605,69 eurolt 246 401,12 euroni: kuuekümne euro eest kuus maksad 22 795,43 € juurde.

Lepingu täpse sõnastuse ütleb panga dokument. See leht annab kuuest punktist kontrollnimekirja, mitte õigusabi.

Mille põhjal pank eluasemelaenu otsuse teeb

Ühtset avalikku punktisummat nagu USA FICO skoor Eestis ei ole. Otsus pannakse kokku neljast osast ja tagatise olemasolu ei asenda ühtegi neist.

Maksekoormus sissetulekust
Kaalub kõige rohkem
Kõik laenumaksed kokku peavad mahtuma 50% sisse netosissetulekust. Läbivas näites on 745,35 € kahetuhandelisest netopalgast 37%, mis jätab ruumi ka olemasolevatele kohustustele.
Vara väärtus hindamisaktis
Kaalub palju
Laenusumma arvutatakse hindamisakti numbrist, mitte ostuhinnast. Kui akt jääb ostuhinnast madalamaks, kasvab omafinantseeringu vajadus sama võrra.
Sissetuleku püsivus
Kaalub palju
Vaadatakse laekumiste regulaarsust ja allikat, tavaliselt kuue kuu konto väljavõtte ulatuses. Pension ja üüritulu lähevad arvesse, kuid tõendamise nõuded on neil erinevad.
Maksekäitumine
Kaalub vähem kui tagatiseta laenul
Kehtiv maksehäire Creditinfo registris jääb takistuseks ka tagatise olemasolul, sest maksevõime hindamise kohustus tuleb pangale võlaõigusseadusest.

Enda kohta käivad kirjed saab välja võtta Creditinfo iseteenindusest. KKM-i, maksekoormuse ja eluasemelaenu valiku kohta peab Finantsinspektsioon eraldi õppematerjali. minuraha.ee ↗

Enne notariaega on kaks asja teha

Arvuta kuumakse 0,5 protsendipunkti kõrgema intressiga läbi: läbivas näites teeb see 11 282,78 € vahet. Teine asi on küsida pangalt kirjalikult, kes kannab notari tasu ja riigilõivu.

Ava kontrollnimekiri

MyFin ei vahenda eluasemelaene ega võta taotlusi vastu. Otsuse teeb pank pärast maksevõime hindamist.

Korduvad küsimused hüpoteegi kohta

Kuus küsimust, mis kerkivad enne notariaega ja pärast viimast makset.

Mis on hüpoteek?
Hüpoteek on kinnisasja koormav piiratud asjaõigus, mis annab pangale õiguse rahuldada oma nõue selle vara arvel. Asjaõigusseaduse järgi tekib hüpoteek kandega kinnistusraamatusse, mitte notari juures allkirja andmisega. Kanne seisab kinnistusregistri neljandas jaos ja on avalikult nähtav.
Mis vahe on hüpoteegil ja hüpoteeklaenul?
Hüpoteek on tagatis, hüpoteeklaen on raha. Laenu saab olla ilma hüpoteegita, näiteks kõik üheksa MyFini tabeli pakkujat annavad tagatiseta laenu, ja hüpoteek võib kinnistusraamatus seista ka pärast laenu lõppu, kuni keegi selle kustutamist taotleb.
Kuidas käib hüpoteegi seadmine notari juures?
Notar tõestab hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu ja esitab kinnistusosakonnale kandeavalduse. Kohal peavad olema omanik ja panga esindaja või tema volitatud isik; ühisvara puhul lisandub abikaasa nõusolek. Kanne tehakse pärast riigilõivu tasumist ja alles siis maksab pank laenu välja.
Kui palju maksab notar ja kes selle tasub?
Notari tasu ja riigilõiv arvutatakse tehingu väärtusest ja hüpoteegisummast notari tasu seaduse ning riigilõivuseaduse määrade järgi, seega ei ole see summa kõigil tehingutel ühesugune. Täpse arve küsi notaribüroost ette. Seadus ei ütle, kes maksab: see on ostja, müüja ja panga kokkulepe.
Miks tuleb hüpoteek pärast laenu tagasimaksmist kustutada?
Viimane makse kannet ei kustuta. Kustutamiseks annab pank kustutamisloa ja omanik esitab notari kaudu kinnistusosakonnale avalduse. Kuni seda pole tehtud, jääb koormatis kinnistusraamatusse ja segab vara müüki, uue laenu võtmist ja pärimist.
Kuidas mõjutab euribor juba sõlmitud eluasemelaenu?
Kui lepingus on kuue kuu euribor, vahetatakse selle väärtus iga kuue kuu tagant ja kuumakse muutub koos sellega. Panga marginaal jääb samaks. Läbivas näites tähendab intressi liikumine 5%-lt 5,5%-le makse kasvu 745,35 eurolt 782,96 euroni.

Hüpoteeklaen

Neli numbrit, mis eluasemelaenu raamid paika panevad

Hüpoteek ja hüpoteeklaen ei ole sama asi

Hüpoteek

Hüpoteeklaen ehk eluasemelaen

Kinnistusraamat

Mida see leht seletab

Mida see leht ei tee

Läbiv näide, mille juurde leht kogu aeg tagasi tuleb

Mida pank eluasemelaenu taotlejalt nõuab

Mis peab notari juurde minnes käes olema

Tabelis on tagatiseta laenud, mitte eluasemelaenud

Kolm madalaima algintressiga pakkumist

Bondora

TF Bank

ESTO

Ülejäänud pakkujad tabelis

Hüpoteegi seadmine samm-sammult

Laenuotsus pangast

Notari juures tõestamine

Kanne kinnistusraamatusse

Väljamakse ja graafik

Kustutamine pärast viimast makset

Kuumakse kalkulaator

Kuhu 1650,24 eurot jaguneb

Kellele hüpoteegiga laen sobib ja kellele mitte

Kodu ost pika graafikuga

Pension või muu fikseeritud sissetulek

Olemasoleva vara pantimine jooksvate kulude katteks

Mida hüpoteeklaenu lepingus üle vaadata

Koht, kus kahju tekib vaikselt

Mille põhjal pank eluasemelaenu otsuse teeb

Maksekoormus sissetulekust

Vara väärtus hindamisaktis

Sissetuleku püsivus

Maksekäitumine

Enne notariaega on kaks asja teha

Korduvad küsimused hüpoteegi kohta